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      第二套改善性住房如何認定?中山樓市新政詳細解讀版來了
      發布時間:2023-09-21

      9月21日,中山市住房和城鄉建設局、中山市人力資源和社會保障局、中山市自然資源局等9部門聯合發布《關于進一步支持合理住房需求的通知》(以下簡稱《通知》),圍繞穩地價、穩房價、穩預期的目標,推出系列新政(此前報道),以下為《通知》發布方作出的政策解讀。

      《通知》發布后,市屬國企在籌建人才房及共建高端人才社區方面將從何處入手?

      答:針對經中山市認定的人才,人才安居公司將提供近900套人才房進行定向租賃并由相關單位進行租金補貼;人才安居公司預計規劃統籌周邊商品房小區的商業資源,擬搭配建設人才活動中心、健身房、讀書館等高端生活配套,豐富人才入住后的精神生活,提高人才生活質量,探索共建高端人才社區。

      《通知》實施后,住房上市條件有哪些調整?

      答:2022年4月28日,市人力資源社會保障局印發《關于進一步優化我市人才安居保障措施的通知》,規定“凡持有大專以上(含大專)學歷證書、專業技術資格、職業資格或職業技能等級證書的非中山戶籍人才,允許在本市范圍內購買1套新建商品住房,房屋自網簽之日起2年內不得上市交易。房貸政策按國家有關規定執行”?!锻ㄖ穼嵤┖?,解除“房屋自網簽之日起2年內不得上市交易”的限制。

      《通知》對符合國家生育政策生育二孩及以上的家庭購房有什么支持措施?

      答:符合國家生育政策生育二孩及以上的家庭,在中山限購區域購買商品住房,可不適用現行限購政策,在購房資格審核時提供相關家庭成員證明即可,無需提供住房證明,房貸政策按國家有關規定執行。

      中山如何執行“認房不認貸”政策?

      答:居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同)申請貸款購買商品住房時,家庭成員在當地名下無成套住房的,不論是否已利用貸款購買過住房,銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。市自然資源局根據居民家庭申請或授權,提供家庭住房套數查詢服務并出具查詢結果,銀行業金融機構據此執行。

      居民家庭名下在本市無住房的,購買普通商品住房或非普通商品住房的首付款,按不低于購買首套住房的最低比例執行,不再區分是否有住房貸款(含商業性住房貸款和公積金住房貸款)記錄以及住房貸款是否還清,住房貸款利率享受購買首套住房的利率。

      當前中山市首套住房商業性個人住房貸款利率下限是多少?

      答:根據首套住房貸款利率動態調整機制,結合我市房地產市場形勢變化和政府調控要求,自2023年1月18日起,中山市實施階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限。如果后續評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續三個月均上漲,自下一季度起,恢復執行全國統一的首套房住房商業性個人住房貸款利率下限,即不低于相應期限LPR減20個基點。

      辦理一手房和二手房“帶押網簽”需要注意的事項有哪些?

      答:已辦理新建商品房首次登記和抵押權設立登記的一手現房可申請辦理“一手房帶押網簽”。經抵押權人同意,由抵押權人出具《同意辦理“帶押網簽”函》,買賣雙方達成一致意見,買受人在不動產抵押查詢結果簽名確認后,即可辦理商品房買賣合同網簽備案。

      已辦理抵押權設立登記的二手房可辦理“二手房帶押網簽”。買賣雙方達成一致意見后,即可辦理存量房買賣合同網簽備案。

      房屋帶押過戶如何辦理?

      答:“一手房帶押過戶”與“二手房帶押過戶”均采用“轉移登記+新抵押權設立登記(如有)+原抵押權注銷登記”的多種模式合并或分段辦理,即在不注銷原抵押權的前提下,先由轉讓方、買受人、抵押權人三方共同申請辦理“帶押過戶”,再注銷原抵押權。如購房人需辦理按揭,可在辦理“帶押過戶”與“注銷原抵押權”期間,辦理新抵押權設立登記。其中,“一手房帶押過戶”政策的適用范圍是已辦理首次登記并設立抵押權的新建商品房。

      辦理公積金二手房“帶押過戶”需注意哪些地方?

      答:辦理“帶押過戶”需取得原貸款銀行的同意,由原貸款銀行出具《二手房“帶押過戶”同意書》?!皫а哼^戶”貸款款項劃入監管賬戶,監管賬戶可為買方貸款銀行、賣方、買方約定的銀行賬戶或經公證處認定的監管賬戶,如為三方約定的銀行賬戶,則由貸款受托銀行向市公積金中心報備一個統一的監管賬戶。

      哪些存量首套住房貸款可以申請降低利率?如何申請?

      答:符合條件的存量首套住房貸款是指2023年8月31日前金融機構已發放,已簽訂合同但未發放的,以及借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的存量住房商業性個人住房貸款。對于符合條件的存量住房貸款,自2023年9月25日起,可由借款人主動向承貸銀行提出申請,也鼓勵銀行以發布公告、批量辦理等方式,為借款人提供更為便利的服務。

      調整方式上,既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度,也可以由銀行新發放貸款置換存量貸款。具體利率調整幅度由借貸雙方協商確定,但調整后的利率,不能低于原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發放貸款只能用于償還存量貸款,仍納入商業性個人住房貸款管理。

      《通知》對購買首套或二套自住住房的二孩及以上家庭公積金貸款有什么優惠政策?

      答:對購買首套或二套改善型自住住房的多子女家庭,住房公積金貸款額度最高可上浮30%。按我市現行的住房公積金最高額度計算,多子女家庭公積金貸款額度可達117萬元,比一般家庭貸款最高額度增加了27萬元。此外,中山公積金近期出臺了“認房不認貸”政策,對申請貸款時名下沒有中山房產的二孩及以上家庭,除提高27萬元的貸款額度外,還可以享受首套房的低利率。

      《通知》對我市房地產企業融資有何支持政策?

      答:一是堅持“兩個毫不動搖”,對國有、民營等各類房地產企業一視同仁。指導金融機構合理區分項目子公司風險與集團控股公司風險,在保證債權安全、資金封閉運作的前提下,按照市場化原則滿足房地產項目合理融資需求。二是對于房地產企業開發貸款等存量融資,在保證債權安全的前提下,鼓勵金融機構與房地產企業基于商業性原則自主協商,積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持。2024年12月31日前到期的,可以允許超出原規定多展期1年,可不調整貸款分類,報送征信系統的貸款分類與之保持一致。

      居民換購住房個人所得稅政策具體如何執行?

      答:詳見《財政部 稅務總局關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》(財政部 稅務總局公告2022年第30號)、《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關于延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》(財政部 稅務總局 住房城鄉建設部公告2023年第28號)。

      個人轉讓住房增值稅、個人所得稅優惠政策如何認定購房時間?

      答:個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的填發日期時間作為其購買房屋的時間。同時出具房屋產權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的,按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。

      對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,暫免征個人所得稅政策,何為家庭唯一生活用房?

      答:“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區、直轄市范圍內納稅人(有配偶的為夫妻雙方)僅擁有一套住房。

      《通知》對個人購買家庭第二套改善性住房減征契稅優惠,何為家庭第二套改善性住房?如何認定住房套次?

      答:“第二套改善性住房”是指已擁有一套住房的家庭購買的家庭第二套住房。家庭住房套次,以市自然資源局出具的納稅人家庭住房情況書面查詢結果為準。

      如何提升我市住宅品質?

      答:對復式住宅內設置中空的大空間、層內設置公共的開放空間給予不計容支持。設置中空的大空間的復式住宅一般適用于大戶型,所以限于建筑面積大于144平方米的大戶型,不計容部分占比設上限20%。公共開放空間可以在每層設置,但應該是“公共”的,所以應集中設置;同時應該是“開放”的,所以其累計開敞面占比不小于周長40%;同時建筑面積占比設上限5%。

      《通知》發布后,市屬國企在培育發展住房租賃市場方面有什么措施?日常房屋租賃是否可以更加便利、快捷?

      答:當前,日常房屋租賃主要依靠個人業主購買房屋后出租,由眾多房產中介提供服務,服務內容參差不齊。后續在國有企業參與方面,將會以國有房產為基礎,對住房物業資源進行整合,吸引社會投資、吸納社會房源,統一管理;城建集團、翠亨集團計劃將屬下子公司培育成為市場化、專業化、規?;淖》孔赓U平臺,提高服務水平,為租賃住房市場提供多元化保障。


      編輯 曾淑花   二審 朱暉   三審 岳才瑛

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