物業(yè)和業(yè)主糾紛難解決?中山首份《涉物業(yè)糾紛審判白皮書(shū)》來(lái)了!
發(fā)布時(shí)間:2023-09-21 來(lái)源:中山+

9月21日,中山市第一人民法院召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì ),發(fā)布和解讀《涉物業(yè)糾紛審判白皮書(shū)》,并就針對審理的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件突出矛盾和問(wèn)題提出相應建議和對策。

新聞發(fā)布會(huì )現場(chǎng)。記者 王云 攝

《白皮書(shū)》總結了近年來(lái)市第一法院涉物業(yè)糾紛案件的司法實(shí)踐經(jīng)驗,全面分析了相關(guān)社會(huì )矛盾發(fā)生的原因,對癥下藥、提出對策,為將來(lái)法院、行政主管部門(mén)、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主等各方形成合力,共同提升中山物業(yè)公司管理服務(wù)質(zhì)量,化解社會(huì )矛盾、減少涉物業(yè)糾紛的訴訟提供了明確指引和努力方向。

《白皮書(shū)》顯示,近年來(lái)市第一法院受理的物業(yè)糾紛案件的數量呈逐年增長(cháng)的態(tài)勢。2020年至2022年,三年共審理各類(lèi)涉物業(yè)糾紛案件8163件。

為此,該院在物業(yè)糾紛案件領(lǐng)域開(kāi)展多元矛盾糾紛化解機制,大力推進(jìn)訴源治理工作,深化繁簡(jiǎn)分流以及推廣電子送達等便民新舉措。

今年年初,市第一法院基層矛盾糾紛多元化解“同心網(wǎng)”試點(diǎn)工作開(kāi)展以來(lái),該院民一庭多次舉行聯(lián)席會(huì )議、建立定期聯(lián)席會(huì )議機制引導、指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)訴前聯(lián)調、規范訴訟;多次派出法官開(kāi)展人民調解員和“法律明白人”普法培訓,提升基層善治能力;深化推進(jìn)了“庭所共建”工作機制,搭建共建共治共享社會(huì )治理平臺“組合拳”。

另外,該院還深入開(kāi)展“馬錫五審判方式新時(shí)代實(shí)踐活動(dòng)”;宣傳和引導基層群眾利用網(wǎng)上調解平臺快速處理各類(lèi)糾紛;及時(shí)參與包括物業(yè)糾紛在內的全部民事糾紛調解;開(kāi)展法律咨詢(xún)、釋法答疑、息訴罷訪(fǎng)和法律宣傳等基層法律服務(wù)工作,壓實(shí)法官聯(lián)系村居工作職責;積極參與村居綜合治理,指導開(kāi)展人民調解,做實(shí)做細基層調解與司法確認銜接工作,切實(shí)提高基層村居社會(huì )治理的能力和水平,打通聯(lián)系服務(wù)群眾的“最后一公里”。

市第一法院黨組成員、副院長(cháng)洪文表示,法院將堅持以人民為中心,推動(dòng)矛盾糾紛源頭化解,維護群眾的根本利益,更好地解決群眾“急難愁盼”問(wèn)題,維護好中山市經(jīng)濟社會(huì )穩定發(fā)展的大局,以高質(zhì)量司法服務(wù)保障中山高質(zhì)量發(fā)展。

市第一法院
還就審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件
的社會(huì )關(guān)切答記者問(wèn)
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問(wèn):我們經(jīng)??吹缴嫖飿I(yè)糾紛中,一方是物業(yè)公司,一方是業(yè)主,在物業(yè)糾紛案件中業(yè)主是否處于弱勢地位?對于業(yè)主來(lái)講如何維護自身合法權益?

答:首先要說(shuō)明的一點(diǎn)是,兩方在物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系中是平等的民事主體,平等保護是我們民事訴訟中必須堅持的原則。在涉物業(yè)糾紛的審判工作中,我們當然也必須堅持這一原則,平等保護雙方當事人的合法權益。

其次,就物業(yè)服務(wù)合同的締約來(lái)講,在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)之前,由建設單位選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。在購房時(shí),物業(yè)服務(wù)合同與購房合同通常捆綁簽訂,業(yè)主對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有選擇權,如果不簽訂物業(yè)服務(wù)合同就難以辦理購房手續或入住手續。業(yè)主為了盡快拿到房屋鑰匙,在不了解收費細節、物業(yè)服務(wù)范圍的情況下,不得不在入住前簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

第三,從案件處理的結果來(lái)講,多數物業(yè)糾紛系基于合法有效的物業(yè)服務(wù)合同,物業(yè)公司在證據收集等方面更有優(yōu)勢,勝訴率較高。業(yè)主一方則由于缺乏證據保全意識,在物業(yè)服務(wù)有瑕疵或漏洞時(shí),沒(méi)有及時(shí)或充分留存并固定證據,使得其拒繳物業(yè)費的抗辯理由,因證據不足,難以獲得法院支持。

針對上述實(shí)際情況,為了避免雙方當事人攻防力量的懸殊,保證當事人真正處于平等地位,我們的法官在審判實(shí)踐中會(huì )適當行使釋明權,彌補當事人一方在訴訟能力實(shí)質(zhì)上的不平等。即在弱方當事人的訴訟主張不明確或證據資料不充分時(shí),法官予以指導。在涉物業(yè)糾紛中,物業(yè)企業(yè)一般都有專(zhuān)業(yè)律師甚至律師團隊提供法律服務(wù),因而在訴訟能力上處于相對優(yōu)勢。而一般的業(yè)主則在資金、法律知識方面較弱,從而在訴訟能力上處于相對劣勢。我們在處理涉物業(yè)糾紛中充分關(guān)注到了這種訴訟能力上的不對等,通過(guò)法官在訴訟中的適當釋明,為業(yè)主明確訴訟主張、提供證據資料,平等參加訴訟提供適當的、必要的指導,從而更好地貫徹平等保護的原則。

那么,小區業(yè)主如何更好地維護自身合法權益?我們的建議是——

一方面,業(yè)主應當主動(dòng)、積極、依法成立業(yè)主委員會(huì ),積極支持業(yè)主委員會(huì )職權的行使,為業(yè)主委員會(huì )維護業(yè)主利益提供方便。因為小區業(yè)主不同于一般主體,具有個(gè)體分散性和意志多元性的特點(diǎn)。當業(yè)主公共權益受到侵害時(shí),需要一個(gè)機構代表全體業(yè)主行使訴訟權利。而由業(yè)主代表組成的業(yè)主委員會(huì ),具有代表性、組織性和穩定性,彌補了全體業(yè)主在訴訟權利上的先天不足。業(yè)主委員會(huì )應當由能代表業(yè)主利益的業(yè)主組成,應當根據法律、法規的規定行使職權。對于物業(yè)企業(yè)所提供的物業(yè)服務(wù)應及時(shí)予以審查、監督,對于損害業(yè)主利益的行為,應及時(shí)采取解除物業(yè)管理合同或提起訴訟等措施加以維護。

另一方面,業(yè)主應當積極參與小區公共事務(wù)。對于小區公共事務(wù),業(yè)主要更加關(guān)注、更加熱心、更加負責、更加理性。對于業(yè)主大會(huì )的成立、討論、表決,對于業(yè)主委員會(huì )的選舉、監督以及訴求的表達,業(yè)主們仍要避免“事不關(guān)己高高掛起”與“搭便車(chē)”的心態(tài),真正參與到小區管理中來(lái),而業(yè)主委員會(huì )應當承擔相應責任,為業(yè)主的利益合法表達訴求。只有業(yè)主真正對自己的權利關(guān)心,對自己的小區關(guān)心,才能真正創(chuàng )造出更好的生活環(huán)境。

新聞發(fā)布會(huì )現場(chǎng)。記者 王云 攝

問(wèn):剛剛提到有多元解紛機制,請問(wèn)市第一人民法院在物業(yè)糾紛多元化解方面有什么創(chuàng )新舉措?取得哪些成效?

答:在全國法院中,中山法院是首家成立訴訟服務(wù)中心并入駐市行政服務(wù)中心的法院。目前,訴訟服務(wù)中心設立多個(gè)專(zhuān)業(yè)調解工作室,特邀32名特邀調解員常駐辦公,全方位為群眾開(kāi)展免費訴前調解服務(wù)。

當事人到法院起訴后,如原告同意調解,訴訟服務(wù)中心當即啟動(dòng)訴前調解程序?,F我院已將物業(yè)糾紛案件納入調解前置程序,在收到當事人的起訴材料后,我院首先委托特邀調解員通過(guò)線(xiàn)上、線(xiàn)下等方式先行進(jìn)行集中調解,調解不成再進(jìn)行立案。通過(guò)訴前聯(lián)調機制,將訴訟中的調解程序前置,提高訴訟效率,減輕當事人負擔,節約司法資源,促進(jìn)社會(huì )和諧。

值得一提的是,今年年初,在市委政法委的指導下,我院在東區、坦洲兩個(gè)鎮街啟動(dòng)基層矛盾糾紛多元化解“同心網(wǎng)”工作試點(diǎn),并逐步向周邊鎮街推廣,通過(guò)共建共治,從源頭上多元、高效、便捷預防和化解矛盾糾紛。

同時(shí),開(kāi)展普法培訓,提升基層善治能力。我院民一庭多次派出法官參與東區司法所舉辦的2023年人民調解員和“法律明白人”培訓會(huì ),為東區街道各部門(mén)、各社區人民調解委員會(huì )人民調解員和“法律明白人”就物業(yè)糾紛實(shí)務(wù)及調解技巧開(kāi)展授課,充分發(fā)揮了法官指導基層調解、參與基層治理的重要作用,有力形成 “訴源治理”工作合力,切實(shí)推動(dòng)矛盾糾紛源頭化解。我院坦洲法庭牽頭召開(kāi)“構建多元聯(lián)動(dòng)解紛機制,促進(jìn)小區物業(yè)類(lèi)糾紛源頭化解工作”座談會(huì ),邀請坦洲鎮綜合治理辦公室(司法所)、城市建設和管理局、社區以及小區住戶(hù)達1000戶(hù)以上的重點(diǎn)小區物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主代表參加,深入推進(jìn)了 “庭所共建”工作機制,搭建共建共治共享社會(huì )治理平臺的又一套“組合拳”。

此外,我院深入開(kāi)展“馬錫五審判方式新時(shí)代實(shí)踐活動(dòng)”,宣傳和引導基層群眾利用網(wǎng)上調解平臺快速處理各類(lèi)糾紛;及時(shí)參與包括物業(yè)糾紛在內的全部民事糾紛調解;開(kāi)展法律咨詢(xún)、釋法答疑、息訴罷訪(fǎng)和法律宣傳等基層法律服務(wù)工作,壓實(shí)法官聯(lián)系村居工作職責,聯(lián)系村居法官每月不少于一次主動(dòng)聯(lián)系定點(diǎn)村居;積極參與村居綜合治理,指導開(kāi)展人民調解,做實(shí)做細基層調解與司法確認銜接工作,切實(shí)提高基層村居社會(huì )治理的能力和水平,打通聯(lián)系服務(wù)群眾的“最后一公里”。


編輯 侯海影? 二審 魏靜文? 三審 陳浩勤

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