9月21日，中山市第一人民法院召開新聞發(fā)布會(huì)，發(fā)布和解讀《涉物業(yè)糾紛審判白皮書》，并就針對(duì)審理的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件突出矛盾和問題提出相應(yīng)建議和對(duì)策。
《白皮書》總結(jié)了近年來市第一法院涉物業(yè)糾紛案件的司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，全面分析了相關(guān)社會(huì)矛盾發(fā)生的原因，對(duì)癥下藥、提出對(duì)策，為將來法院、行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主等各方形成合力，共同提升中山物業(yè)公司管理服務(wù)質(zhì)量，化解社會(huì)矛盾、減少涉物業(yè)糾紛的訴訟提供了明確指引和努力方向。
《白皮書》顯示，近年來市第一法院受理的物業(yè)糾紛案件的數(shù)量呈逐年增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。2020年至2022年，三年共審理各類涉物業(yè)糾紛案件8163件。
為此，該院在物業(yè)糾紛案件領(lǐng)域開展多元矛盾糾紛化解機(jī)制，大力推進(jìn)訴源治理工作，深化繁簡(jiǎn)分流以及推廣電子送達(dá)等便民新舉措。
今年年初，市第一法院基層矛盾糾紛多元化解“同心網(wǎng)”試點(diǎn)工作開展以來，該院民一庭多次舉行聯(lián)席會(huì)議、建立定期聯(lián)席會(huì)議機(jī)制引導(dǎo)、指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)訴前聯(lián)調(diào)、規(guī)范訴訟；多次派出法官開展人民調(diào)解員和“法律明白人”普法培訓(xùn)，提升基層善治能力；深化推進(jìn)了“庭所共建”工作機(jī)制，搭建共建共治共享社會(huì)治理平臺(tái)“組合拳”。
另外，該院還深入開展“馬錫五審判方式新時(shí)代實(shí)踐活動(dòng)”；宣傳和引導(dǎo)基層群眾利用網(wǎng)上調(diào)解平臺(tái)快速處理各類糾紛；及時(shí)參與包括物業(yè)糾紛在內(nèi)的全部民事糾紛調(diào)解；開展法律咨詢、釋法答疑、息訴罷訪和法律宣傳等基層法律服務(wù)工作，壓實(shí)法官聯(lián)系村居工作職責(zé)；積極參與村居綜合治理，指導(dǎo)開展人民調(diào)解，做實(shí)做細(xì)基層調(diào)解與司法確認(rèn)銜接工作，切實(shí)提高基層村居社會(huì)治理的能力和水平，打通聯(lián)系服務(wù)群眾的“最后一公里”。
市第一法院黨組成員、副院長(zhǎng)洪文表示，法院將堅(jiān)持以人民為中心，推動(dòng)矛盾糾紛源頭化解，維護(hù)群眾的根本利益，更好地解決群眾“急難愁盼”問題，維護(hù)好中山市經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展的大局，以高質(zhì)量司法服務(wù)保障中山高質(zhì)量發(fā)展。
市第一法院
還就審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件
的社會(huì)關(guān)切答記者問
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問：我們經(jīng)?？吹缴嫖飿I(yè)糾紛中，一方是物業(yè)公司，一方是業(yè)主，在物業(yè)糾紛案件中業(yè)主是否處于弱勢(shì)地位？對(duì)于業(yè)主來講如何維護(hù)自身合法權(quán)益？
答：首先要說明的一點(diǎn)是，兩方在物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系中是平等的民事主體，平等保護(hù)是我們民事訴訟中必須堅(jiān)持的原則。在涉物業(yè)糾紛的審判工作中，我們當(dāng)然也必須堅(jiān)持這一原則，平等保護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。
其次，就物業(yè)服務(wù)合同的締約來講，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。在購房時(shí)，物業(yè)服務(wù)合同與購房合同通常捆綁簽訂，業(yè)主對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有選擇權(quán)，如果不簽訂物業(yè)服務(wù)合同就難以辦理購房手續(xù)或入住手續(xù)。業(yè)主為了盡快拿到房屋鑰匙，在不了解收費(fèi)細(xì)節(jié)、物業(yè)服務(wù)范圍的情況下，不得不在入住前簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
第三，從案件處理的結(jié)果來講，多數(shù)物業(yè)糾紛系基于合法有效的物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)公司在證據(jù)收集等方面更有優(yōu)勢(shì)，勝訴率較高。業(yè)主一方則由于缺乏證據(jù)保全意識(shí)，在物業(yè)服務(wù)有瑕疵或漏洞時(shí)，沒有及時(shí)或充分留存并固定證據(jù)，使得其拒繳物業(yè)費(fèi)的抗辯理由，因證據(jù)不足，難以獲得法院支持。
針對(duì)上述實(shí)際情況，為了避免雙方當(dāng)事人攻防力量的懸殊，保證當(dāng)事人真正處于平等地位，我們的法官在審判實(shí)踐中會(huì)適當(dāng)行使釋明權(quán)，彌補(bǔ)當(dāng)事人一方在訴訟能力實(shí)質(zhì)上的不平等。即在弱方當(dāng)事人的訴訟主張不明確或證據(jù)資料不充分時(shí)，法官予以指導(dǎo)。在涉物業(yè)糾紛中，物業(yè)企業(yè)一般都有專業(yè)律師甚至律師團(tuán)隊(duì)提供法律服務(wù)，因而在訴訟能力上處于相對(duì)優(yōu)勢(shì)。而一般的業(yè)主則在資金、法律知識(shí)方面較弱，從而在訴訟能力上處于相對(duì)劣勢(shì)。我們?cè)谔幚砩嫖飿I(yè)糾紛中充分關(guān)注到了這種訴訟能力上的不對(duì)等，通過法官在訴訟中的適當(dāng)釋明，為業(yè)主明確訴訟主張、提供證據(jù)資料，平等參加訴訟提供適當(dāng)?shù)?、必要的指?dǎo)，從而更好地貫徹平等保護(hù)的原則。
那么，小區(qū)業(yè)主如何更好地維護(hù)自身合法權(quán)益？我們的建議是——
一方面，業(yè)主應(yīng)當(dāng)主動(dòng)、積極、依法成立業(yè)主委員會(huì)，積極支持業(yè)主委員會(huì)職權(quán)的行使，為業(yè)主委員會(huì)維護(hù)業(yè)主利益提供方便。因?yàn)樾^(qū)業(yè)主不同于一般主體，具有個(gè)體分散性和意志多元性的特點(diǎn)。當(dāng)業(yè)主公共權(quán)益受到侵害時(shí)，需要一個(gè)機(jī)構(gòu)代表全體業(yè)主行使訴訟權(quán)利。而由業(yè)主代表組成的業(yè)主委員會(huì)，具有代表性、組織性和穩(wěn)定性，彌補(bǔ)了全體業(yè)主在訴訟權(quán)利上的先天不足。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)由能代表業(yè)主利益的業(yè)主組成，應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定行使職權(quán)。對(duì)于物業(yè)企業(yè)所提供的物業(yè)服務(wù)應(yīng)及時(shí)予以審查、監(jiān)督，對(duì)于損害業(yè)主利益的行為，應(yīng)及時(shí)采取解除物業(yè)管理合同或提起訴訟等措施加以維護(hù)。
另一方面，業(yè)主應(yīng)當(dāng)積極參與小區(qū)公共事務(wù)。對(duì)于小區(qū)公共事務(wù)，業(yè)主要更加關(guān)注、更加熱心、更加負(fù)責(zé)、更加理性。對(duì)于業(yè)主大會(huì)的成立、討論、表決，對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的選舉、監(jiān)督以及訴求的表達(dá)，業(yè)主們?nèi)砸苊狻笆虏魂P(guān)己高高掛起”與“搭便車”的心態(tài)，真正參與到小區(qū)管理中來，而業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，為業(yè)主的利益合法表達(dá)訴求。只有業(yè)主真正對(duì)自己的權(quán)利關(guān)心，對(duì)自己的小區(qū)關(guān)心，才能真正創(chuàng)造出更好的生活環(huán)境。
問：剛剛提到有多元解紛機(jī)制，請(qǐng)問市第一人民法院在物業(yè)糾紛多元化解方面有什么創(chuàng)新舉措？取得哪些成效？
答：在全國法院中，中山法院是首家成立訴訟服務(wù)中心并入駐市行政服務(wù)中心的法院。目前，訴訟服務(wù)中心設(shè)立多個(gè)專業(yè)調(diào)解工作室，特邀32名特邀調(diào)解員常駐辦公，全方位為群眾開展免費(fèi)訴前調(diào)解服務(wù)。
當(dāng)事人到法院起訴后，如原告同意調(diào)解，訴訟服務(wù)中心當(dāng)即啟動(dòng)訴前調(diào)解程序?，F(xiàn)我院已將物業(yè)糾紛案件納入調(diào)解前置程序，在收到當(dāng)事人的起訴材料后，我院首先委托特邀調(diào)解員通過線上、線下等方式先行進(jìn)行集中調(diào)解，調(diào)解不成再進(jìn)行立案。通過訴前聯(lián)調(diào)機(jī)制，將訴訟中的調(diào)解程序前置，提高訴訟效率，減輕當(dāng)事人負(fù)擔(dān)，節(jié)約司法資源，促進(jìn)社會(huì)和諧。
值得一提的是，今年年初，在市委政法委的指導(dǎo)下，我院在東區(qū)、坦洲兩個(gè)鎮(zhèn)街啟動(dòng)基層矛盾糾紛多元化解“同心網(wǎng)”工作試點(diǎn)，并逐步向周邊鎮(zhèn)街推廣，通過共建共治，從源頭上多元、高效、便捷預(yù)防和化解矛盾糾紛。
同時(shí)，開展普法培訓(xùn)，提升基層善治能力。我院民一庭多次派出法官參與東區(qū)司法所舉辦的2023年人民調(diào)解員和“法律明白人”培訓(xùn)會(huì)，為東區(qū)街道各部門、各社區(qū)人民調(diào)解委員會(huì)人民調(diào)解員和“法律明白人”就物業(yè)糾紛實(shí)務(wù)及調(diào)解技巧開展授課，充分發(fā)揮了法官指導(dǎo)基層調(diào)解、參與基層治理的重要作用，有力形成 “訴源治理”工作合力，切實(shí)推動(dòng)矛盾糾紛源頭化解。我院坦洲法庭牽頭召開“構(gòu)建多元聯(lián)動(dòng)解紛機(jī)制，促進(jìn)小區(qū)物業(yè)類糾紛源頭化解工作”座談會(huì)，邀請(qǐng)?zhí)怪捩?zhèn)綜合治理辦公室（司法所）、城市建設(shè)和管理局、社區(qū)以及小區(qū)住戶達(dá)1000戶以上的重點(diǎn)小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主代表參加，深入推進(jìn)了 “庭所共建”工作機(jī)制，搭建共建共治共享社會(huì)治理平臺(tái)的又一套“組合拳”。
此外，我院深入開展“馬錫五審判方式新時(shí)代實(shí)踐活動(dòng)”，宣傳和引導(dǎo)基層群眾利用網(wǎng)上調(diào)解平臺(tái)快速處理各類糾紛；及時(shí)參與包括物業(yè)糾紛在內(nèi)的全部民事糾紛調(diào)解；開展法律咨詢、釋法答疑、息訴罷訪和法律宣傳等基層法律服務(wù)工作，壓實(shí)法官聯(lián)系村居工作職責(zé)，聯(lián)系村居法官每月不少于一次主動(dòng)聯(lián)系定點(diǎn)村居；積極參與村居綜合治理，指導(dǎo)開展人民調(diào)解，做實(shí)做細(xì)基層調(diào)解與司法確認(rèn)銜接工作，切實(shí)提高基層村居社會(huì)治理的能力和水平，打通聯(lián)系服務(wù)群眾的“最后一公里”。
編輯 侯海影? 二審 魏靜文? 三審 陳浩勤
