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      物業和業主糾紛難解決?中山首份《涉物業糾紛審判白皮書》來了!
      發布時間:2023-09-21 來源:中山+

      9月21日,中山市第一人民法院召開新聞發布會,發布和解讀《涉物業糾紛審判白皮書》,并就針對審理的物業服務合同糾紛案件突出矛盾和問題提出相應建議和對策。

      新聞發布會現場。記者 王云 攝

      《白皮書》總結了近年來市第一法院涉物業糾紛案件的司法實踐經驗,全面分析了相關社會矛盾發生的原因,對癥下藥、提出對策,為將來法院、行政主管部門、開發商、物業公司、業主等各方形成合力,共同提升中山物業公司管理服務質量,化解社會矛盾、減少涉物業糾紛的訴訟提供了明確指引和努力方向。

      《白皮書》顯示,近年來市第一法院受理的物業糾紛案件的數量呈逐年增長的態勢。2020年至2022年,三年共審理各類涉物業糾紛案件8163件。

      為此,該院在物業糾紛案件領域開展多元矛盾糾紛化解機制,大力推進訴源治理工作,深化繁簡分流以及推廣電子送達等便民新舉措。

      今年年初,市第一法院基層矛盾糾紛多元化解“同心網”試點工作開展以來,該院民一庭多次舉行聯席會議、建立定期聯席會議機制引導、指導物業服務企業訴前聯調、規范訴訟;多次派出法官開展人民調解員和“法律明白人”普法培訓,提升基層善治能力;深化推進了“庭所共建”工作機制,搭建共建共治共享社會治理平臺“組合拳”。

      另外,該院還深入開展“馬錫五審判方式新時代實踐活動”;宣傳和引導基層群眾利用網上調解平臺快速處理各類糾紛;及時參與包括物業糾紛在內的全部民事糾紛調解;開展法律咨詢、釋法答疑、息訴罷訪和法律宣傳等基層法律服務工作,壓實法官聯系村居工作職責;積極參與村居綜合治理,指導開展人民調解,做實做細基層調解與司法確認銜接工作,切實提高基層村居社會治理的能力和水平,打通聯系服務群眾的“最后一公里”。

      市第一法院黨組成員、副院長洪文表示,法院將堅持以人民為中心,推動矛盾糾紛源頭化解,維護群眾的根本利益,更好地解決群眾“急難愁盼”問題,維護好中山市經濟社會穩定發展的大局,以高質量司法服務保障中山高質量發展。

      市第一法院
      還就審理物業服務合同糾紛案件
      的社會關切答記者問
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      問:我們經??吹缴嫖飿I糾紛中,一方是物業公司,一方是業主,在物業糾紛案件中業主是否處于弱勢地位?對于業主來講如何維護自身合法權益?

      答:首先要說明的一點是,兩方在物業服務法律關系中是平等的民事主體,平等保護是我們民事訴訟中必須堅持的原則。在涉物業糾紛的審判工作中,我們當然也必須堅持這一原則,平等保護雙方當事人的合法權益。

      其次,就物業服務合同的締約來講,在業主、業主大會選聘物業之前,由建設單位選聘前期物業服務企業。在購房時,物業服務合同與購房合同通常捆綁簽訂,業主對于物業服務企業沒有選擇權,如果不簽訂物業服務合同就難以辦理購房手續或入住手續。業主為了盡快拿到房屋鑰匙,在不了解收費細節、物業服務范圍的情況下,不得不在入住前簽訂物業服務合同。

      第三,從案件處理的結果來講,多數物業糾紛系基于合法有效的物業服務合同,物業公司在證據收集等方面更有優勢,勝訴率較高。業主一方則由于缺乏證據保全意識,在物業服務有瑕疵或漏洞時,沒有及時或充分留存并固定證據,使得其拒繳物業費的抗辯理由,因證據不足,難以獲得法院支持。

      針對上述實際情況,為了避免雙方當事人攻防力量的懸殊,保證當事人真正處于平等地位,我們的法官在審判實踐中會適當行使釋明權,彌補當事人一方在訴訟能力實質上的不平等。即在弱方當事人的訴訟主張不明確或證據資料不充分時,法官予以指導。在涉物業糾紛中,物業企業一般都有專業律師甚至律師團隊提供法律服務,因而在訴訟能力上處于相對優勢。而一般的業主則在資金、法律知識方面較弱,從而在訴訟能力上處于相對劣勢。我們在處理涉物業糾紛中充分關注到了這種訴訟能力上的不對等,通過法官在訴訟中的適當釋明,為業主明確訴訟主張、提供證據資料,平等參加訴訟提供適當的、必要的指導,從而更好地貫徹平等保護的原則。

      那么,小區業主如何更好地維護自身合法權益?我們的建議是——

      一方面,業主應當主動、積極、依法成立業主委員會,積極支持業主委員會職權的行使,為業主委員會維護業主利益提供方便。因為小區業主不同于一般主體,具有個體分散性和意志多元性的特點。當業主公共權益受到侵害時,需要一個機構代表全體業主行使訴訟權利。而由業主代表組成的業主委員會,具有代表性、組織性和穩定性,彌補了全體業主在訴訟權利上的先天不足。業主委員會應當由能代表業主利益的業主組成,應當根據法律、法規的規定行使職權。對于物業企業所提供的物業服務應及時予以審查、監督,對于損害業主利益的行為,應及時采取解除物業管理合同或提起訴訟等措施加以維護。

      另一方面,業主應當積極參與小區公共事務。對于小區公共事務,業主要更加關注、更加熱心、更加負責、更加理性。對于業主大會的成立、討論、表決,對于業主委員會的選舉、監督以及訴求的表達,業主們仍要避免“事不關己高高掛起”與“搭便車”的心態,真正參與到小區管理中來,而業主委員會應當承擔相應責任,為業主的利益合法表達訴求。只有業主真正對自己的權利關心,對自己的小區關心,才能真正創造出更好的生活環境。

      新聞發布會現場。記者 王云 攝

      問:剛剛提到有多元解紛機制,請問市第一人民法院在物業糾紛多元化解方面有什么創新舉措?取得哪些成效?

      答:在全國法院中,中山法院是首家成立訴訟服務中心并入駐市行政服務中心的法院。目前,訴訟服務中心設立多個專業調解工作室,特邀32名特邀調解員常駐辦公,全方位為群眾開展免費訴前調解服務。

      當事人到法院起訴后,如原告同意調解,訴訟服務中心當即啟動訴前調解程序?,F我院已將物業糾紛案件納入調解前置程序,在收到當事人的起訴材料后,我院首先委托特邀調解員通過線上、線下等方式先行進行集中調解,調解不成再進行立案。通過訴前聯調機制,將訴訟中的調解程序前置,提高訴訟效率,減輕當事人負擔,節約司法資源,促進社會和諧。

      值得一提的是,今年年初,在市委政法委的指導下,我院在東區、坦洲兩個鎮街啟動基層矛盾糾紛多元化解“同心網”工作試點,并逐步向周邊鎮街推廣,通過共建共治,從源頭上多元、高效、便捷預防和化解矛盾糾紛。

      同時,開展普法培訓,提升基層善治能力。我院民一庭多次派出法官參與東區司法所舉辦的2023年人民調解員和“法律明白人”培訓會,為東區街道各部門、各社區人民調解委員會人民調解員和“法律明白人”就物業糾紛實務及調解技巧開展授課,充分發揮了法官指導基層調解、參與基層治理的重要作用,有力形成 “訴源治理”工作合力,切實推動矛盾糾紛源頭化解。我院坦洲法庭牽頭召開“構建多元聯動解紛機制,促進小區物業類糾紛源頭化解工作”座談會,邀請坦洲鎮綜合治理辦公室(司法所)、城市建設和管理局、社區以及小區住戶達1000戶以上的重點小區物業服務企業和業主代表參加,深入推進了 “庭所共建”工作機制,搭建共建共治共享社會治理平臺的又一套“組合拳”。

      此外,我院深入開展“馬錫五審判方式新時代實踐活動”,宣傳和引導基層群眾利用網上調解平臺快速處理各類糾紛;及時參與包括物業糾紛在內的全部民事糾紛調解;開展法律咨詢、釋法答疑、息訴罷訪和法律宣傳等基層法律服務工作,壓實法官聯系村居工作職責,聯系村居法官每月不少于一次主動聯系定點村居;積極參與村居綜合治理,指導開展人民調解,做實做細基層調解與司法確認銜接工作,切實提高基層村居社會治理的能力和水平,打通聯系服務群眾的“最后一公里”。


      編輯 侯海影? 二審 魏靜文? 三審 陳浩勤

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